NOTARANDERKONTO
Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto
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Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, beschafft die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen Belastungen und holt gegebenenfalls die Verzichtserklärung eines Vorkaufsberechtigten ein.
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Sind alle Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar den Käufer schriftlich über die Fälligkeit des Kaufpreises. Dieser muss dann die Summe auf das entsprechende Notaranderkonto überweisen. In der Regel handelt es sich dabei um ein Girokonto, welches der Notar verwaltet.
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Im Anschluss übergibt der Verkäufer die Immobilie dem Käufer und bestätigt dem Notar, dass er mit der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch einverstanden ist. Diese wird dann vom Notar beantragt, ebenso die Löschung bisheriger Belastungen.
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar geführtes Anderkonto. Das Anderkonto ist wiederum eine spezielle Form des Treuhandkontos. Diese Treuhandkonto wird im eigenen Namen geführt, aber für fremde Rechnungen unterhalten. Unterschieden wird grundsätzlich in offenen und verdeckten Treuhandkonten: Bei verdeckten Treuhandkonten ist das zugrunde liegende Treuhandverhältnis nach außen nicht erkennbar. Anderkonten sind dagegen in der Regel offene Treuhandkonten, bei denen das Treuhandverhältnis durch einen Zusatz in der Kontobezeichnung ausgewiesen wird. Anderkonten können nur bestimmte Berufsgruppen führen: Notare, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater sowie Rechtsanwälte beziehungsweise Anwaltskanzleien.
Wann braucht man ein Notaranderkonto?
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wechselt nicht nur das Objekt selbst, sondern auch eine hohe Geldsumme den Besitzer. Die wohl sicherste Variante der Bezahlung ist die Einzahlung der Kaufsumme auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Bei diesem Verwahrungsgeschäft eröffnet ein Notar ein treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld – das Treuhandvermögen – erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Das heißt, erst wenn sicher ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, kommt der Verkäufer an sein Geld.
Gesetzliche Voraussetzungen für ein Notaranderkonto
Obwohl diese Zahlung über ein Notaranderkonto für den Käufer viel Sicherheit verspricht, hat der Gesetzgeber das Notaranderkonto abgeschafft beziehungsweise verboten. So schreibt das Beurkundungsgesetz vor, dass ein Notar ein sogenanntes Anderkonto nur dann einrichten darf, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist (§ 54a Absatz 2 BeurkG). Das bedeutet, selbst wenn beide Vertragsparteien gern ein Notaranderkonto nutzen möchten, muss sich der Notar dem Wunsch widersetzen, wenn kein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Ob ein solches Interesse besteht, entscheidet der Notar im Einzelfall.
Was gilt als berechtigtes Sicherungsinteresse?
Berechtigt ist ein Sicherungsinteresse in der Regel, wenn:
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der Verkäufer die Immobilie bereits vor offiziellem Übergabetermin und vollendetem Eigentumsübergang übergeben möchte. Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, kann die Übergabe schneller erfolgen, weil der Kaufpreis als Treuhandvermögen schon hinterlegt ist.
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ein Käufer die Immobilie durch mehrere Kreditinstitute finanziert. Durch das Notaranderkonto lassen sich die Zahlungen besser koordinieren und absichern
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die Immobilie sich in der Zwangsverwaltung befindet. Der Notar kann den Gläubiger auffordern, sein Verfahren einzustellen, sobald der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.
Des Weiteren hat die Bundesnotarkammer Fallkonstellationen gebildet, in denen in der Regel ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht. Zudem hat der Vorstand der Notarkammer Hamm mit dem Präsidenten des Oberlandesgerichts Hamm die "Gemeinsame Richtlinien zur Auslegung dieses Paragraphen 54a Abs. 2 Ziff. 1 BeurkG" entwickelt, ebenso die Schleswig-Holsteinische Notarkammer.
Direktzahlung – eine Alternative zum Notaranderkonto
Bei der Direktzahlung muss der Käufer wie beim Notaranderkonto auch erst dann zahlen, wenn alle Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Käufer vom Notar eine entsprechende Fälligkeitsmitteilung erhält. Dann überweist er den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers. Sollte die Immobilie vom Verkäufer fremdfinanziert worden sein, kann sich die Zahlung auf zwei Konten aufteilen: Zum einen auf das des finanzierenden Kreditinstituts, damit das Restdarlehen abgelöst wird. Zum anderen wird der Restbetrag dann direkt an den Verkäufer überwiesen.
Wird ein Immobilienkauf über die Direktzahlung abgewickelt, muss der Notar Verkäufer und Käufer über die möglichen Risiken dieser Zahlungsart belehren. Der Verkäufer kann die Zahlung absichern, indem er eine Bankbürgschaft vom Käufer verlangt. Die Kosten dafür sind deutlich geringer als die für die Einrichtung eines Notaranderkontos.
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